Подписка на новости

Будьте в курсе новостей, подпишитесь на рассылку и получайте новости на свой e-mail!

Введите Ваш e-mail:

Следите за нами в

Консалтинговая компания в ВКонтактеКонсалтинговая компания в G+Консалтинговая компания в FacebookКонсалтинговая компания в Twitter


С 1 февраля все сделки с недвижимостью вне закона?

Как известно, с 1 ноября 2013 года в силу вступили новые правила оценки имущества. До 1 февраля действовал, так называемый, переходной период, в течение которого отчеты, выполненные по старым правилам, действительны. Не секрет, что в октябре 2013 года все предусмотрительные граждане провели оценку своего имущества, выставляемого на продажу. Но с 1 февраля закончилась возможность использования отчетов об оценке, выполненных по старым правилам. Какие юридические последствия можно ожидать от новых правил оценки имущества?

 

Вячеслав Незваный, Открытый Клуб Независимых Оценщиков (ОКНО)

 

Рассмотрим нормативно – правовую базу, регламентирующую проведение сделок купли – продажи недвижимого имущества, принадлежащего физическим лицам.

Обязательность проведения оценки при сделках купли-продажи вытекает из трех основных законодательных актов: Налогового кодекса (ст.172, ст. 174), Закона "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" (ст. 7) и Закона "О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансированию терроризма" (ст. 6).

При этом, необходимо отметить, что в соответствии с требованиями НКУ, для определения базы налогообложения должна использоваться, так называемая, "оценочная" стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, Закон Украины "О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансированию терроризма" устанавливает, что для проведения первичного финансового мониторинга при удостоверении сделок купли – продажи недвижимости необходимы данные о "рыночной" стоимости объекта сделки.

До 1 ноября 2013 года, пока действовала норма, содержащаяся в Постановлении №1103 "Некоторые вопросы определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются)", согласно которой "оценочная" стоимость приравнивалась к "рыночной", указанные законодательные акты не вступали в противоречие друг с другом и проблем с видами стоимости не возникало.

Вступление в силу Постановления КМУ от 4.03.2013 г. № 231 совместно с последовавшими во исполнение данного Постановления Приказами ФГИУ и Минюста, внесло разнобой в нормативно – правовое регулирование операций купли-продажи недвижимости. В частности, Постановлением №231 прекращено действие Постановления КМУ №1103 с соответствующей отменой равенства между "оценочной" стоимостью и "рыночной". Кроме того, определено понятие "оценочной" стоимости, как стоимости, имеющей нерыночную базу оценки и никак с "рыночной" стоимостью не связанной. Также, Постановлением №231 установлено требование об обязательном предоставлении отчетов об "оценочной" стоимости для удостоверения сделок купли-продажи недвижимости.

Таким образом, можно считать, что удовлетворены требования НКУ в части предоставления данных об "оценочной" стоимости.

Однако, нормы Закона Украины "О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансированию терроризма" об обязательном первичном мониторинге сделок с недвижимостью никто не отменял и, соответственно, предоставление данных о "рыночной" стоимости объекта недвижимости нотариусу при удостоверении сделок купли-продажи, по-прежнему, является обязательным. Тем не менее, известно, что многие нотариусы не воспринимают разницу указанных видов стоимости и требований законодательства. Это приводит к тому, что при удостоверении сделок купли-продажи нотариусы ограничиваются отчетами об "оценочной" стоимости, чем ставят сделки под угрозу расторжения. При существующем порядке вещей, Госфинмониторинг имеет полное право требовать расторжения таких сделок на основании несоблюдения нотариусами норм действующего законодательства. Вполне можно предположить, что в ближайшее время на указанное несоответствие особого внимания никто обращать не будет. Однако, Закон Украины "О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансированию терроризма" принимался, исходя из требований Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (FATF), являющейся международной организацией, требования которой Украина обязалась выполнять. Вероятно, как только в FATF дойдут сведения об облегчении в Украине условий для отмывания денег, Финмониторинг вынужден будет проверить выполнение нотариусами Украины требований первичного финансового мониторинга. Такая проверка соблюдения требований данного Закона может привести к массовому расторжению сделок купли-продажи.

К сожалению, это не единственная "бомба замедленного действия", заложенная Постановлением №231. Дело в том, что данное Постановление, кроме прочего, вводит новые специализации оценочной деятельности и устанавливает порядок получения Квалификационных Свидетельств Оценщиков и Сертификатов Субъектов оценочной деятельности для данных специализаций. При этом, согласно нормам Закона Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" (ст.ст.5,6), оценщиком, а также, субъектом оценочной деятельности, являются исключительно лица, получившие данные Свидетельства и Сертификаты в соответствии с нормами именно этого Закона. О чем это говорит? О том, что все Свидетельства и Сертификаты, выданные на основании Постановления №231, являются недействительными с момента их выдачи. Поскольку выдача указанных документов произведена с нарушением требований Закона. Для Клиентов и нотариусов такая ситуация чревата тем, что такая сделка может быть расторгнута, как несоответствующая нормам действующего законодательства.

Что же получаем в результате?

В результате указанных нововведений получается, что для того, чтобы хоть как-то минимизировать риски расторжения сделки купли-продажи недвижимости, разумным является предоставление сразу двух отчетов об оценке: отчета о "рыночной" стоимости и отчета об "оценочной" стоимости данного объекта. Но даже в этом случае покупатель и продавец не застрахованы от расторжения, поскольку оценка для требований НКУ (об "оценочной" стоимости) все равно выполняется нелегитимным субъектом, получившим право на проведение оценки не на основании Закона, как того требует Закон Украины"Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине", а на основании Постановления Кабинета Министров, хоть и являющегося нормативно – правовым актом, но имеющим меньшую юридическую силу, чем Закон Украины.

Таким образом, на сегодняшний день мы имеем ситуацию, при которой оформление сделки купли-продажи недвижимости в любом случае не будет соответствовать требованиям законодательства Украины. Это означает, что любая сделка купли-продажи, заключенная после 1 февраля 2014 года, будет являться такой, которая проведена с нарушением требований законодательства и, соответственно, может быть расторгнута.

Выход из сложившейся на сегодняшний день ситуации видится только один: стараться отложить покупку недвижимости "на потом", когда имеющиеся несоответствия в законодательстве будут устранены. Но, учитывая сложившуюся в Украине политическую ситуацию, рассчитывать на скорое решение законодательных проблем, к сожалению, не приходится. Поэтому тем, у кого по каким-то причинам нет возможности отложить приобретение недвижимости, можно лишь посочувствовать и пожелать им реализации древнего лозунга: "авось, пронесет"…

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить